Omzet- of overdrachtsbelasting bij ’t slopen van uw oude stal?

Verouderde en leegstaande stallen zijn tegenwoordig vaak een sta in de weg met slechts beperkte gebruiksmogelijkheden en van nul of zelfs negatieve waarde. Wanneer wordt besloten om deze stallen dan maar te gaan slopen is het wel belangrijk even goed in beeld te hebben wat daarvan de fiscale gevolgen zijn.

Wanneer een stal wordt gesloopt om daarvoor vervolgens een woning te bouwen, moet er dan omzet- of overdrachtsbelasting worden betaald bij levering als bouwterrein?

Een bouwterrein is in principe een terrein dat geschikt is voor bebouwing. Dus zonder dat er leegstaande en verouderde opstallen op staan. De Europese belastingrechter heeft onlangs echter bepaald dat er ook sprake kan zijn van levering van een bouwterrein terwijl het terrein wordt verkocht met daarop nog de oude bestaande stal. De bestemming moet dan echter wel al gewijzigd zijn en er moet een onomkeerbare verplichting tot sloop bestaan die verband houdt met de toekomstige bebouwing.

De levering van de grond is dan belast met omzetbelasting. Is de koper een aannemer dan kan hij de BTW (21 %) in aftrek brengen en wordt de grond dus “netto” gekocht. Is de koper een particulier die in het buitengebied een huis wil bouwen, dan kan hij de aan hem in rekening gebrachte BTW niet in aftrek brengen. Moet hij dan ook nog overdrachtsbelasting betalen?

Het lijkt er op dat de staatssecretaris vindt van wel. Maar dubbele belasting betalen is een beetje sneu, dat vindt zelfs de wetgever en bedacht de samenloopvrijstelling. Een verkoper moet – voor zover belast – omzetbelasting in rekening brengen, een koper moet voor de verkrijging van de grond overdrachtsbelasting betalen. Omdat dit ongewenst is hoeft er geen overdrachtsbelasting door de koper te worden betaald wanner hij ook al BTW heeft moeten betalen die hij vervolgens niet in aftrek kan brengen. Deze vrijstelling heet de samenloopvrijstelling.

Indien echter, zoals het nu lijkt, de staatssecretaris twee begrippen bouwterrein wil aanhouden, enerzijds het ruimere Europese criterium (met de nog te slopen stal) en anderzijds het beperktere Nederlandse criterium (sloopstal vrij), kan het zo zijn dat wanneer de verkoper kiest voor het ruimere Europese begrip en dus een factuur met BTW stuurt, de koper ook nog overdrachtsbelasting moet betalen omdat er volgens de Nederlandse normen, als er nog oude opstallen opstaan geen sprake is van een bouwterrein en dus geen samenloop.

Hoewel niet verwacht mag worden dat de belastingrechter de opvatting van de staatsecretaris zal delen, kan de belastinginspecteur dit standpunt zo maar eens innemen en ontstaat de vervelende situatie dat het gelijk bij de rechter moet worden gehaald. Met alle kosten van dien!

Eerst slopen of verkopen “that’s the question”.