Van boerderij naar droomwoning: zo werkt een functiewijziging

Droom je van een leven in alle rust, omringd door groen, en met uitzicht op weilanden in plaats van lantaarnpalen? Dan is een (oude) boerderij misschien wel je toekomstige thuis.

Let wel op: niet elke boerderij is zomaar bewoonbaar. Veel agrarische objecten hebben een agrarische bestemming. Dat betekent dat er (nog) geen sprake is van een woonbestemming. Gelukkig biedt een functiewijziging uitkomst. Op deze pagina lees je hoe dit mogelijk is.

Herbestemmen: van agrarisch naar (landelijk) wonen

Bij herbestemming wordt aan een gebouw of perceel een nieuwe functie toegekend. In dit geval: van agrarisch naar wonen. Dat klinkt eenvoudig, maar het is een traject dat zorgvuldigheid vraagt én kennis van zaken door een NVM erkend Agrarisch & Landelijk makelaar.

Steeds meer mensen verlaten de drukte van de Randstad op zoek naar ruimte, rust en karakter. Tegelijkertijd stopt een groeiend aantal agrarische ondernemers – door gebrek aan opvolging of veranderende marktomstandigheden. Hun boerderijen komen beschikbaar voor nieuwe invullingen. En dat is waar het herbestemmen in beeld komt.

Onderstaand stappenplan geeft een goed beeld van de stappen die doorlopen worden om succesvol een agrarische bestemming te kunnen veranderen in een woonbestemming. Denk er wel om: het kan een lang en intensief project zijn, maar met goed advies wel degelijk haalbaar.

Stappenplan: van agrarisch object naar woonbestemming

Analyse van de huidige bestemming: Controleer bij de gemeente wat de actuele bestemming van het perceel is. Dit staat in het geldende omgevingsplan.

1. Toets op haalbaarheid: Past wonen binnen de beleidskaders van de gemeente? Zijn er belemmeringen zoals natuurregels, stikstofuitstoot, spuitzones of landschappelijke eisen? En wat zijn de details hiervan? Dit wordt getoets middels een ‘verken uw idee’ of via een conceptaanvraag.
2. Omgevingsdialoog voeren (indien vereist): Sommige gemeenten vragen om overleg met omwonenden (de zogeheten participatie of omgevingsdialoog).
3. Overleg met gemeente en eventuele andere instanties: Stem plannen in een vroeg stadium af met de gemeente, en indien nodig met waterschap, provincie of milieudiensten.
4. Ruimtelijke onderbouwing laten opstellen: Voor een functiewijziging is vaak een ruimtelijke onderbouwing nodig. Hierin wordt onderbouwd waarom wonen op die locatie wenselijk en passend is. Vaak gaat dit gepaard met een verkennend bodemonderzoek en een beeldkwaliteitsplan.
5. Indien aanvraag tot wijzigen van het omgevingsplan. Afhankelijk van de situatie wordt er een omgevingsvergunning aangevraagd óf moet het omgevingsplan worden gewijzigd. Als dit is afgerond en goedgekeurd worden de omgevingsdocumenten gepubliceerd.
6. Verbouwen en realiseren: Na goedkeuring kan de verbouwing starten. Vaak in samenwerking met architecten en aannemers die ervaring hebben met het verbouwen van boerderijen.

Aandachtspunten bij een bestemmingswijziging

Er zijn behoorlijk wat aandachtspunten bij een bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen. Naast het al vrij intensieve stappenplan.

• Gemeentelijk beleid verschilt: Waar de ene gemeente soepel meewerkt, stelt de ander strikte eisen. Goede voorbereiding is cruciaal.
• Kosten niet onderschatten: Naast aankoop en verbouwingskosten zijn er kosten voor advies, vergunningen en eventuele planschadevergoedingen.
• Sloop of behoud van bijgebouwen: Sommige gemeenten willen dat niet alle stallen of schuren blijven staan. Dit heeft invloed op de ruimte en uitstraling van het erf en de omgeving.
• Landschappelijke inpassing: Gemeenten hechten veel waarde aan behoud van het landschap. Groensingels, erfbeplanting en streekeigen materialen spelen hierin vaak een rol.
• Verkeersveiligheid en ontsluiting: De bereikbaarheid van de locatie voor auto’s, hulpdiensten en mogelijk andere functies weegt mee in de beoordeling van onder andere de plek van een uitrit.
• Duurzaamheid en energietransitie: Steeds vaker wordt gevraagd naar duurzame oplossingen en
• energiezuinige renovaties.

Van agrarisch object, schuur of boerderij naar landelijke woning

Het goede nieuws? Als het traject en het hierboven beschreven goed wordt doorlopen, kan een voormalige boerderij veranderen in een sfeervolle woonboerderij, met authentieke elementen en alle comfort van nu. Denk aan hoge balkenplafonds, een royale woonkeuken met uitzicht over het land, en volop ruimte voor hobby’s, werk aan huis of gastenverblijf.

Bij Schelhaas zien we dagelijks dat zulke transformaties niet alleen haalbaar zijn, maar ook verrassend veel opleveren qua woongenot en waardevastheid.

Droom met realiteitszin

Een boerderij omtoveren tot droomwoning is goed mogelijk – maar vraagt een combinatie van visie en praktische stappen. Bij Schelhaas denken we graag met je mee. We kennen de streek Drenthe, Overijssel, Friesland en Groningen waarin we al vele jaren actief zijn. We weten wat er speelt bij gemeenten en zijn thuis in zowel de agrarische als de landelijk wonen markt.

Ben je benieuwd welke boerderijen in Noord-Nederland zich lenen voor herbestemming? Of wil je meer weten over de stappen van een functiewijziging? Neem dan contact op met Mark-Jan Wijnstra. We vertellen u er graag persoonlijk meer over.