Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is de belasting die betaald moet worden bij het kopen van een woning. Sinds 1 januari 2021 worden er diverse groepen met bijbehorende tarieven genoemd. Omdat we nog geregeld vragen hierover krijgen, zullen we de diverse tarieven hieronder toelichten.

0% (vrijstellingstarief)
Starters die jonger zijn dan 35 jaar kunnen een beroep doen op vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Er moet dan wel aan een paar voorwaarden voldaan worden:

– De koper is meerderjarig, maar niet ouder dan 35 jaar;
– De koper koop een woonhuis om hier zelf in te gaan wonen;
– De woning is niet duurder dan EUR 400.000,-;
– De koper heeft nog niet eerder vrijstelling ontvangen voor de te betalen overdrachtsbelasting en kan dat verklaren.

Een voorwaarde van het bovenstaande moet wel zijn dat er sprake is van een natuurlijk persoon die een woning koopt met woondoeleinden. Alleen dan is het een ‘normaal woonhuis’ en niet bijvoorbeeld een beleggersobject of een zakelijk pand. Als slechts één van de kopers onder de 35 is en de ander ouder, heeft de jongste recht op de vrijstelling (mits deze nog niet eerder is ontvangen) en betaald de ander over de helft van de koopsom (het eigen aandeel in deze gezamenlijke koop) 2% overdrachtsbelasting.

2% (laag tarief)
Bij de aankoop van een woning voor eigen gebruik, zonder dat er recht is op bovenstaande vrijstelling, betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. De reden hiervoor is dat de overheid starters en doorstromers een betere kans wil geven op de woningmarkt in plaats van dat beleggers de woningen massaal opkopen voor de verhuur. Een voorwaarde om van dit tarief gebruik te mogen maken is dat je als koper een verklaring invult die wordt toegevoegd aan de akte van levering, welke bij de notaris wordt getekend. Doe je dit niet, dan wordt je aangeslagen voor het hogere tarief en betaal je 6% belasting meer. Op de gemiddelde prijs van een woning (die bedraagt € 419.000,-) scheelt dit ruim
€ 25.000,-.

8% (hoog tarief)
Het hoge tarief van 8% is van toepassing op alles wat niet aan bovenstaande voorwaarden voldoet. Dit zijn dus beleggersobjecten, zakelijke panden of vakantiewoningen, maar denk ook aan een stuk weiland wat je koopt bij een woning in het landelijke gebied. Vaak heeft een dergelijk weiland geen woonbestemming, maar een agrarische bestemming. Je bent in dat geval verplicht om over het deel van de koopsom, dat het agrarische deel van het gekochte vertegenwoordigd, 8% overdrachtsbelasting te betalen. Het gaat dan niet alleen om de grond, maar ook over de gebouwen die gekoppeld kunnen worden aan dit agrarische deel, zoals bijvoorbeeld stallen.

Een voorbeeld: Je koopt een woning in het buitengebied voor € 600.000,- met 1,5 hectare land en enkele stallen. Je voldoet met deze koopsom niet aan een mogelijke vrijstelling, dus er wordt gerekend met 2% en 8%. Als voorbeeld is de waarde van de grond € 60.000,- per hectare en de stallen vertegenwoordigen een waarde van
€ 25.000,-. De grond heeft een agrarische bestemming. De berekening wordt dan als volgt: 1,5 hectare x € 60.000,- = € 90.000,- + de stallen = € 115.000,- voor het agrarische deel. Dit bedrag wordt belast tegen 8% overdrachtsbelasting, dit is € 9.200,-.
Het overige deel (€ 600.000,- – € 115.000,-) € 485.000,- valt onder het lage tarief en is dus belast met 2% overdrachtsbelasting. Dit is € 9.700,-. Voor dit laatste deel wordt een verklaring afgegeven en deze wordt toegevoegd aan de akte van levering.

Let op: de koper is zelf verantwoordelijk voor een juiste afdracht van de overdrachtsbelasting. Die verantwoordelijkheid ligt niet bij de makelaar en eigenlijk ook niet bij de notaris. Deze laatste kan hier wel in adviseren of toelichten, maar zal hier nooit verantwoordelijkheid in nemen. Dat is immers ook niet de taak van de notaris (of van de makelaar).

Als verkopend makelaar in het buitengebied wordt bovenstaande veel aan ons gevraagd. Wij mogen hier echter geen antwoord op geven, omdat je voor bovenstaande berekening eigenlijk al aan het taxeren bent. Je draagt dan “twee petten” en dat is niet toegestaan. Overleg het dus vooral met de aankoopmakelaar, taxateur of de notaris. Er kan natuurlijk ook altijd contact gezocht worden met de belastingdienst om het daar voor te leggen. Kijk op de website van de Rijksoverheid voor een nadere uitleg en of neem contact met ze op voor een toelichting.