Pachtnormen 2022-2023

Bij pachten geeft de verpachter grond en/of gebouwen in gebruik aan een pachter. De grond en gebouwen worden door de pachter gebruikt om agrarische activiteiten uit te voeren. De verpachter krijgt van de pachter een tegenprestatie voor het gebruik daarvan; de canon.

Pachtvormen

Welke pachtovereenkomst u gaat sluiten, hangt af van wat u gaat (ver)pachten en welke afspraken u over de pacht maakt. Er zijn namelijk verschillende mogelijkheden, zoals reguliere pacht, geliberaliseerde pacht korter of langer dan 6 jaar of teeltpacht.

Pachtnormen vanaf 1 juli 2022

Jaarlijks worden er nieuwe normen vastgesteld voor pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen. Hierdoor kan de maximale pachtprijs veranderen. De maximale pachtprijs is van toepassing op alle pachtvormen, behalve voor teeltpacht en geliberaliseerde pacht van 6 jaar of korter.

Op 1 juli 2022 zijn de nieuwste normen pachtnormen van kracht geworden. In het kort beschrijven we de belangrijkste wijzigingen hieronder.

Los bouw- en grasland

De pachtnormen voor los bouw- en grasland zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van grote en middelgrote akkerbouw- en melkveebedrijven in de periode 2016 tot en met 2020, de pachtnormen van 2021 waren gebaseerd op basis van de jaren 2015 tot en met 2019.

Voor de akkerbouw was het jaar 2015 landelijk gezien een jaar met een bovengemiddeld inkomen. In de berekende grondbeloning zijn de uitkomsten van 2015 vervangen door die van 2020, waarin de akkerbouw gemiddeld een lager inkomen boekte. Maar achter deze gemiddelden gaan regionale verschillen schuil die onder meer samenhangen met productieomstandigheden, bouwplannen, bedrijfsgroottestructuren en marktomstandigheden.

In de melkveehouderij werd in 2020 gemiddeld een iets hoger inkomen geboekt. Ook in de melkveehouderij zijn er regionale verschillen in hoogte en ontwikkeling van het inkomen, maar minder uitgesproken dan in de akkerbouw. De pachtnormen van 2022 zijn in acht van de veertien pachtprijsgebieden lager dan de pachtnormen 2021. De daling is het grootst in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied (-23%). In zes pachtprijsgebieden zijn de pachtnormen 2022 hoger dan die van 2021. De stijging is het grootst in het Centraal veehouderijgebied (+17%) en het Hollands/Utrechts weidegebied (+12%).

Agrarische bedrijfsgebouwen en woningen

De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen en de pachtprijs voor bestaande overeenkomsten worden verhoogd met 2,79%, gelijk aan de gemiddelde bouwkostenindex over de periode van 2017 tot 2021.

De maximale pachtverhoging voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten van vóór 1 september 2007 stijgt het percentage volgens het huurprijsbeleid woonruimte. De maximale verhoging per 1 juli 2022 bedraagt 2,3% (inflatie van 1 december 2020 tot 1 december 2021).

Aanpassen pachtprijs

De verpachter en pachter berekenen samen de nieuwe pachtprijs van de lopende overeenkomst. Deze mag niet hoger zijn dan de maximale pachtprijs per hectare per jaar. De gewijzigde pachtprijs hoeft niet getoetst geworden door de Grondkamer. De verpachter kan de nieuwe pachtprijs met ingang van het eerstvolgende pachtjaar na 1 juli in rekening brengen.

De inkomsten van grond verschillen per gebied. Daarom zijn er meerdere pachtprijsgebieden in Nederland. Per gebied geldt een maximale pachtprijs (regionorm) en een veranderpercentage. Beide zijn van toepassing op reguliere pachtcontracten, geliberaliseerde pachtcontracten langer dan zes jaar en andere pachtvormen waarvoor pachtprijsbescherming geldt.

Om de juiste maximale pachtprijs te bepalen, zijn enkele berekeningen nodig. Een uitleg van deze rekenregels geven wij u graag.

De wijziging van de pachtprijs werkt automatisch (van rechtswege) door in de pachtovereenkomst. De verpachter mag geheel of gedeeltelijk van een verhoging van de pachtprijs afzien. Hij moet dit dan wel schriftelijk meedelen aan de pachter. Is dit niet schriftelijk meegedeeld? En is er geen wijziging doorgevoerd van de pachtprijs? Dan kun je de pachtprijs herberekenen. In sommige gevallen kan dit resulteren in een lagere pachtprijs en/of een terug te vorderen bedrag van de verpachter.

Vrijstelling

De wijziging qua pachtprijs geldt niet voor de geliberaliseerde pacht voor los land van 6 jaar of korter. Ook geldt dit niet voor de andere pachtvormen die vrijgesteld zijn van de wettelijke pachtprijsbescherming.

Vrije verkeerswaarde

De vrije verkeerswaarde is de verkoopwaarde van het land als het niet meer wordt verpacht. Het land is nog wel landbouwgrond. De vrije verkeerswaarde is per perceel anders. Wilt u weten wat de waarde is van uw perceel grond? Wij kunnen u hierover adviseren.

Rentmeesterschap

Rentmeesters zijn vastgoedprofessionals die zich bezig houden met de zakelijke en juridische aspecten van de grond zelf, alles wat daarin ligt en alles wat daarop staat.

Met een rentmeesterschap voert een speciaal aangewezen persoon de financiële en zakelijke kant van agrarisch onroerend goed uit. Met al 50 jaar ervaring in de agrarische sector, geven wij het rentmeesterschap een vakkundige invulling dat wordt tot stand gebracht door onze ervaringsdeskundigen.

Wij bieden u een actieve, adviserende rol en ontlasten u bij vraagstukken met betrekking tot rentmeesterschap in agrarisch onroerend goed:

• Het opstellen van pachtcontracten
• Het uitvoeren van al het administratieve papierwerk
• Toezicht
• Bemiddeling bij de aan- en verkoop van (verpachte) gronden en de taxaties.

Fiscaal

Afgelopen maand is de handleiding “Waardering verpachte gronden in box 3” van de Belastingdienst weer beschikbaar gesteld. Hierin vindt u de uitgangspunten en normen voor 2022 voor de waardering van verpachte percelen landbouwgrond in box 3. Dit geldt voor zowel grasland als voor bouwland.

Inmiddels worden de brieven voor de aangifte inkomstenbelasting ook weer verstuurd. Vanaf 1 maart 2023 kunt u uw aangifte over het belastingjaar 2022 invullen. Wanneer u aangifte inkomstenbelasting doet, moet u de waarde opgeven van uw bezittingen in box 3. Verpachte percelen landbouwgrond vallen hier ook onder. Hiervoor dient u uit te gaan van de waarde in het economische verkeer. De belastingdienst gaat in beginsel uit van een bepaalde normwaarde. U kunt deze normwaarden uit de nieuw beschikbaar gestelde handleiding gebruiken om de waarde te bepalen van uw verpachte landerijen in box 3.

In deze normwaarden voor belastingjaar 2022 zijn de grondprijsontwikkelingen per landbouwgebied verwerkt (peildatum 1 januari 2022). Deze normwaarden zijn per landbouwgebied afgeleid van de agrarische grondprijsmonitor van het Kadaster. Het zijn gewogen gemiddelden van de waarden per hectare van percelen landbouwgrond in vol eigendom en vrij van pacht, huur en gebruik in de periode van 1 juli 2021 tot 1 juli 2022.

In veel gevallen wijkt de werkelijke waarde van de grond af van de normwaarde. Dit kan bijvoorbeeld te maken hebben met de ligging van de landerijen, de bodemkwaliteit van de percelen landbouwgrond, de kavelvorm of de ontsluiting van de kavel. Met een goed onderbouwd taxatierapport kunt u dan afwijken van de normwaarde van de Belastingdienst.

Als u niks doet, kan het dus zijn dat u veel te veel vermogensrendementsheffing betaalt!.

Contact

Wilt u meer weten over het pachten van grond? Of juist op zoek naar iemand die u kan adviseren over de juiste pachtvorm, het beoordelen van een pachtovereenkomst, of helpen bij het opstellen van een nieuw contract.

Neem dan contact op met onze rentmeester, Harrie Wenneker of één van onze andere specialisten. Zij kunnen u adviseren en ontlasten bij alle (juridische) vraagstukken met betrekking tot pachtzaken.

Op onze website kunt u ook nog meer informatie lezen over Pachtzaken.