Verbouwen of verkopen van je woning

Je kent het gevoel vast wel: de zon begint te schijnen, de voorjaarsbloeiers komen weer op en het begint buiten ook al weer te ruiken naar de lente. Dat is voor veel mensen vaak hét moment om te kijken wat er zoal op Funda te koop staat. Op hetzelfde moment zien wij als makelaars het aantal bezichtigingen weer toenemen net als het aantal verkopen. Daarentegen zien we vaak het tegenovergestelde in de herfst en richting de winter. Dat is sinds dit jaar wel anders.

De gasprijzen hebben er vooral voor gezorgd dat de typische “Coronavraagstukken” als “heeft deze woning glasvezel” of “ik zoek een extra slaapkamer voor een thuiswerkplek” vervangen zijn voor gerichte vragen naar het energielabel of het maandelijkse verbruik van gas en elektriciteit. Daar komt bij dat de mensen die niet willen verhuizen op zoek gaan naar besparingen op het gebied van energie en andere vaste lasten. Het huis duurzamer en energiezuiniger maken wordt dus een vraagstuk die veelal wordt afgewogen tegen verhuizen en meteen een woning met een A of B label kopen. Het is een lastig dilemma waar veel huiseigenaren voor staan. Beide opties hebben namelijk voor- en nadelen waarbij diverse factoren invloed hebben op de meest verstandige keuze.

Duurzaam verbouwen

Er zijn legio redenen waarom iemand kiest voor het verbouwen van de woning. Vaak is het vanwege het feit dat de woning niet meer voldoet aan de wensen en behoeften van mensen. Denk hierbij aan een te kleine keuken, een verouderde badkamer, een slaapkamer te weinig of een onhandige indeling. Je kunt dit oplossen door het realiseren van een aanbouw of een dakkapel, maar ook een uitbouw in het achterhuis wordt veel gedaan in de ruime woonboerderijen met een flinke deel.

Verder kunnen er mogelijkheden zijn om het huis energiezuiniger te maken door bijvoorbeeld isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp aan te leggen. De huidige gasprijzen hebben er vooral voor gezorgd dat de wens om het huis energiezuiniger te maken flink is toegenomen. Dat is niet alleen voor de korte termijn, maar zeker ook voor de lange termijn. Niemand weet wat die gasprijzen gaan doen. Het energieplafond mag ons dit jaar dan wel deels tegemoet komen, maar hiervoor geldt dat we niet weten voor hoe lang.

Voordelen verbouwen en verduurzamen

Het voordeel van verbouwen en verduurzamen is dat je blijft wonen in je vertrouwde omgeving en dat de woning meer waard wordt. Je weet immers wat je hebt en vooral wat jij en je gezin er aan hebben. Daarnaast zorgt een verbouwing doorgaans voor een waardevermeerdering van je huis. Dat is doorgaans niet één op één gelijk, maar verbouwen zorgt zeker voor een stijging van je woningwaarde. Bovendien kan het energieverbruik flink dalen, wat gunstig is voor de portemonnee en het milieu. Dat is wel een besparingsmaatregel wat een positief effect heeft voor de lange termijn. Omdat een verbouwing vaak wordt bekostigd uit een extra hypotheek neemt je maandlast toe. De besparing die je krijgt door het lagere verbruik in energie zorgt ervoor dat je maandlasten kunt dalen. Het is dus een kwestie van uitrekenen wat die extra hypotheek kost en wat je aan verbruik bespaart. Daar komt natuurlijk bij dat het woongenot verbeterd. Dat op zich, mag ook wat waard zijn.

Nadelen verbouwen en verduurzamen

Er zitten ook nadelen aan verbouwen en verduurzamen. Zo is het een flinke investering en kan het een lange tijd duren voor het huis weer bewoonbaar is. Bovendien kunnen onverwachte kosten of tegenvallers zorgen voor extra stress en financiële problemen. De kosten in de bouw zijn de afgelopen jaren namelijk flink gestegen net als de bijbehorende levertijden. Tel daar de hogere hypotheekrente bij op en zo’n verbouwing kan erg duur uitvallen.

Het is dus verstandig om bij je hypotheekadviseur na te gaan wat je kunt lenen en welke maandlast daar dan bij hoort. Kijk vervolgens wat de verbouwing gaat kosten en wanneer de aannemer tijd heeft. Daarna begint het rekenen. Vergeet niet dat een bouwdepot (het potje wat de bank in die extra hypotheek klaar zet zodat jij de verbouwing kunt bekostigen) een maximale looptijd heeft van gemiddeld 1,5 tot 2 jaar.

Verhuizen

Het alternatief voor verbouwen is je eigen woning verkopen om een andere woning te gaan kopen. Het is verstandig om op zo’n moment een makelaar uit te nodigen om de juiste strategie te bepalen. Kun je beter eerst verkopen of is het verstandiger om eerst een woning te kopen alvorens je de eigen woning te koop zet. Laat je hierover goed informeren.

Voordelen van verhuizen

Een verhuizing kan gezien worden als de makkelijke optie waarbij je direct in een nieuw huis kunt trekken dat aan jouw wensen en behoeften voldoet. Ook kan het gunstig zijn om te verhuizen naar een energiezuinigere woning. In dit geval geldt natuurlijk ook nog dat je op zoek kunt gaan naar een woning die vrij eenvoudig is te verduurzamen met relatief kleine ingrepen. Zo heb je niet het werk en de rommel van een verbouwing, maar ervaar je wel het woongenot van een energiezuinige woning. Denk hierbij aan het plaatsen van zonnepanelen of een warmtepomp met eventueel airco voor een heerlijk leefklimaat.

Volgens het CBS verhuizen mensen gemiddeld 7 keer in hun leven. Dat komt neer op eens in de tien jaar. Dat is echter niet elke tien jaar omdat je ziet dat jongvolwassenen het vaakst verhuizen van een huurwoning of kamer naar een appartement en van een appartement naar een koopwoning. Vanaf hun 40e zie je dat ze vaak voor langere tijd op hun plek blijven tot de kinderen de deur uit gaan en het allemaal te groot wordt.

Nadelen van verhuizen

Een nadeel kan zijn dat er bij verhuizen veel regelwerk en kosten komen kijken. Denk hierbij aan advieskosten bij de hypotheekadviseur, notariskosten en verhuiskosten. Bovendien kan het lastig zijn om een geschikte woning te vinden op een geschikte locatie.

Verhuizen betekent ook dat de eigen woning verkocht moet worden. Hiervoor worden ook kosten gemaakt zoals de fotograaf, energielabel en voor de makelaar. De verkooptermijn is doorgaans moeilijk te voorspellen. Dit kan vrij vlot zijn in tijden van schaarste, maar het kan ook even duren zoals we op dit moment in de markt zien. Ook hier geldt dat de makelaar je kan adviseren over de beste keuze voor jouw situatie.

Overwaarde gebruiken voor je verbouwing

Een veel gebruikte opmerking is: het geld zit in de stenen. Dat is vaak ook zo en het komt pas vrij als je de woning gaat verkopen. Je kunt dit geld zien als een stukje pensioen, maar waarom zul je er niet eerder van profiteren? Je kunt namelijk ook de keuze maken voor zowel verhuizen als verbouwen. Het verhuismoment zorgt er dan voor dat je overwaarde vrij komt om vervolgens de nieuwe woning geheel naar jouw wensen te verbouwen en te verduurzamen. Zo bespaar je op je energieverbruik en dus ook op je portemonnee. Houdt hierbij wel rekening met de koopprijs van je nieuwe woning. Want als je kiest voor een veel grotere en doorgaans ook duurdere woning zul je vaak een extra hypotheek moeten nemen waardoor de besparing lastiger wordt.

Bij veel geldverstrekkers kun je je huidige rentecontract voortzetten bij een nieuwe woning. Je neemt dus niet je hypotheek mee (dat recht heb je immers op je vorige woning aan de bank gegeven), maar je zet je rentecontract voort op de nieuwe woning. Dat wat je eventueel extra nodig hebt leen je bij. Een hypotheekadviseur kan gericht voor je uitrekenen en adviseren wat hier de mogelijkheden in zijn.

We geven een rekenvoorbeeld:

Je hebt in 2020 een vrijstaande jaren ’70 woning gekocht voor € 450.000,-. De half vrijstaande woning die je hiervoor inruilde bezorgde je een overwaarde van € 75.000,-. De rest van de koopsom heb je gefinancierd tegen 2,2% met een maandlast van € 1.500,- per maand (rente + aflossing). Omdat de jaren ’70 woning niet geïsoleerd is betaal je maandelijks € 500,- voorschot aan energiekosten, maar het is maar de vraag of je hiermee uit komt. De offerte voor de verbouwing komt uit op € 15.000,- voor isoleren, een nieuw dak en vloerverwarming met een warmtepomp. De huidige rente bedraagt 4,75% wat neer gaat komen op een nieuw maandbedrag van € 2.100,-. De vlotte rekenaar ziet al dat hierdoor je maandlasten hoger uit gaan vallen, ongeacht de daling van het energieverbruik. Je gaat namelijk € 600,- per maand meer aan hypotheek betalen, terwijl je voorschot niet op 0 gaat uitkomen in een jaren ’70 woning.

We maken dezelfde berekening opnieuw, maar kiezen er in dit geval voor om te gaan verhuizen. De nieuwe, reeds verbouwde woning met een energielabel A kost € 625.000,-. De eigen woning is, net als de rest van de markt, gestegen in waarde en wordt verkocht voor € 550.000,-. De overwaarde komt dus neer op € 100.000,- (uit 2023) + € 75.000,- (uit 2020) = € 175.000,- Omdat je bij een annuïteitenhypotheek in de eerste jaren niet veel aflost rekenen we voor het gemak met € 5.000,- aflossing. De totale overwaarde komt dan neer op € 180.000,-

Voor we het voorbeeld verder uitrekenen zetten we eerst alle bedragen nog even op een rij:

• Koopsom in 2020 : € 450.000,-
• Overwaarde in 2020: € 75.000,-
• Hypotheeksom in 2020: € 375.000,-
• Maandlast (aflossing en rente: € 1.500,-

• Koopsom in 2023: € 625.000,-
• Overwaarde in 2023: € 180.000,-
• Hypotheeksom: € 445.000,-
• Maandlast (aflossing en rente): € 1.800,-

Door de verhuizing bedraagt de nieuwe hypotheekschuld € 445.000,-. Dit is het verschil tussen koopsom en de totale overwaarde. Om je recht op hypotheekrenteaftrek te behouden moet je de overwaarde investeren in je nieuwe woning. We kiezen er dan ook voor om deze van de koopprijs af te halen en de rest te financieren.

De nieuwe hypotheek is echter wel anders onderverdeeld. We hebben hierboven namelijk gesteld dat je de bestaande rentecontracten mee kunt nemen De eerste € 370.000,- heeft dus een rente van 2,2% en de rest (€ 75.000,-) wordt gefinancierd tegen de huidige rente van 4,75%. Je nieuwe maandbedrag wordt in dit geval € 1.800,-. Dat is dus lager dan wanneer je de eigen woning gaat verbouwen. Tel daar je lagere voorschotnota’s van energie bij op en je hebt zo te maken met een flinke besparing.

Een makelaar en hypotheekadviseur kunnen je helpen bij het maken van jouw rekensom. Hierboven wordt slechts een voorbeeld gegeven van een berekening op dit moment. De kosten voor verbouwen liggen nu erg hoog. Besteed in ieder geval tijd aan deze berekening en bepaal wat jij belangrijker vindt.

De vervolgstappen: naar de Makelaar & Hypotheekadviseur

Een makelaar kan je in eerste instantie op weg helpen met een verkoopadvies van je eigen woning. Diezelfde makelaar kan je ook alvast uitrekenen wat de waarde is van jouw eigen woning voor en na verbouwing. Vervolgens kan een hypotheekadviseur de diverse situaties uitrekenen zoals je weet waar je maandlasten op uit gaan komen. Kies je voor verbouwen dan kan de makelaar een taxatierapport afgeven voor de extra hypotheek. De kosten voor een dergelijk rapport bedragen ongeveer € 650,- a € 750,-. De hypotheekadviseur vraagt vervolgens je verhoging aan. Deze kosten bedragen ongeveer € 1.500,- a € 2.000,-.

Wanneer je kiest voor verkoop zal de makelaar de huidige woning te koop zetten en kan hij je helpen bij de aankoop van een nieuwe woning. Deze kosten zijn doorgaans afhankelijk van het soort verkoop en type woonhuis. Informeer hier gerust naar, om ook die berekening goed in kaart te kunnen brengen. Een makelaar kan je sowieso helpen bij het dilemma door de diverse bedragen met je door te nemen.

Het is dus belangrijk om goed na te denken over je eigen situatie en prioriteiten te maken bij het maken van deze keuze. Zowel verbouwen en verduurzamen als verhuizen kan een goede optie zijn, afhankelijk van de omstandigheden. Het is verstandig om deskundig advies in te winnen om een weloverwogen beslissing te maken.

Contact

Meer weten over onze dienstverlening? Benieuwd hoe wij u kunnen helpen bij de verkoop, aankoop of taxatie van uw woning? Of bent u juist op zoek naar iemand die u kan adviseren over agrarisch vastgoed? Neem vrijblijvend contact met ons op, wij helpen u graag.