Erfpacht uitgelegd: wat het is, wat het betekent en waar u op moet letten

Erfpacht is een onderwerp dat veel vragen oproept. Begrijpelijk: het is een juridische constructie die invloed kan hebben op de maandlasten, woningwaarde en de verkoopbaarheid van de woning. In dit artikel leggen we uit wat erfpacht is, wat het betekent voor jou als (potentiële) koper of eigenaar en waar je op moet letten. Ook volgen hier de laatste ontwikkelingen.

Wat is erfpacht ?

Bij erfpacht koop je geen grond, maar wél het recht om de grond te gebruiken alsof je eigenaar bent. De grond blijft in handen van de erfverpachter (vaak een gemeente, kerk of particuliere grondeigenaar). Voor dit gebruik betaal je een vergoeding: de erfpachtcanon.

In de praktijk betekent dit dat je een woning of gebouw op erfpachtgrond kunt kopen, maar niet de grond eronder. Die ‘huur’ je als het ware van de grondeigenaar.

Erfpacht betekenis: de essentie

De betekenis van erfpacht komt neer op drie elementen:

1. Je bent geen eigenaar van de grond, maar van het gebouw erop.
2. Je betaalt canon (jaarlijks, maandelijks of afgekocht voor een periode).
3. De erfpachtvoorwaarden zijn leidend en kunnen variëren per gemeente of eigenaar. 

Waarom bestaat erfpacht?

Erfpacht werd historisch vaak ingezet door gemeenten om grip te houden op grondgebruik. Amsterdam is een bekend voorbeeld. Tegenwoordig speelt het ook een rol bij bijvoorbeeld:

• woningbouwprojecten waar grond schaars of duur is;
• natuurorganisaties die grip willen houden op het grondgebruik;

• agrarisch gebruik,
• situaties waarin een gemeente eigenaar wil blijven van de grond.

Erfpacht afkopen: hoe werkt dat?

In verschillende situaties kunnen erfpachters kiezen voor het afkopen van de canon, zodat ze voor een langere periode geen periodieke betaling hoeven te doen. Dit kan voordelig zijn als:

• je zekerheid wilt over uw maandlasten;
• je de woning aantrekkelijker wilt maken voor verkoop;
• je niet afhankelijk wilt zijn van toekomstige herzieningen.

Afkoop kan eeuwigdurend zijn of voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 50 jaar). De hoogte van de afkoopsom hangt af van de waarde van de grond en de afspraken met de erfverpachter.

Erfpacht aftrekbaar: hoe zit het fiscaal?

De erfpachtcanon is, net als de hypotheekrente, in veel gevallen aftrekbaar van de belasting als je de woning gebruikt als hoofdverblijf. Dit geldt niet voor de afkoopsom. Die wordt gezien als een investering in de woning.

Let op: belastingregels kunnen veranderen. Controleer dit altijd bij een financieel adviseur of via de Belastingdienst.

Huis met erfpacht onverkoopbaar?

Er hangt soms een hardnekkig beeld rond erfpacht: “Een huis met erfpacht is onverkoopbaar.” Dat is niet terecht. Wél zijn er aandachtspunten:

• Transparantie is cruciaal: zijn de erfpachtvoorwaarden duidelijk? Wat is de looptijd?
• Canonhoogte en herziening: als de canon op korte termijn fors stijgt, kan dit kopers afschrikken. Kijk dus goed naar de gegeven berekening en houdt de aftrekbaarheid in je achterhoofd;
• Afkoopoptie: huizen met afgekochte erfpacht zijn aantrekkelijker voor kopers.

Bij Schelhaas weten we precies hoe we hiermee moeten omgaan. We begeleiden zowel verkopers als kopers in deze situaties.

Nadelen van erfpacht: wat moet u weten?

Hoewel erfpacht voordelen kan bieden (bijv. lagere aankoopprijs), zijn er ook nadelen:

• Onzekerheid over toekomstige canon: bij herziening kan de canon (fors) stijgen.
• Beperkte zeggenschap over de grond (bijv. bij verbouwingen).
• Beïnvloeding van hypotheekmogelijkheden bij sommige banken (vaak afhankelijk van de looptijd).

Het is dus essentieel om goed advies in te winnen voordat je een huis met erfpacht koopt.

Voordelen van erfpacht: wanneer het juist aantrekkelijk kan zijn

Hoewel erfpacht geregeld als nadeel wordt gezien, zijn er ook situaties waarin het juist gunstig kan uitpakken. Zo ligt de aankoopprijs van een woning met erfpacht vaak lager, omdat je de grond niet mee koopt. Dat maakt het voor sommige kopers financieel toegankelijker. Daarnaast kan erfpacht interessant zijn in gebieden waar grond schaars of kostbaar is, zoals in stedelijke randzones of nabij natuurgebieden. Bij goed geregelde erfpachtconstructies, met duidelijke voorwaarden en vaste canon, weet je precies waar je aan toe bent. Wat dat betreft werkt het hetzelfde als bijvoorbeeld je rentecontract bij de bank. Ook hier kan je voor onverwachte stijgingen komen te staan als de rente 10 jaar later ineens (fors) hoger blijkt te zijn. Bovendien is het afkopen van erfpacht een mogelijke optie, waarmee je toekomstige financiële onzekerheid zal kunnen uitsluiten.

Samenvatting over erfpacht en de wijzigingen:

Erfpacht is een constructie waarbij je betaalt voor het gebruik van grond die je niet bezit. Dit heeft invloed op je financiële situatie, de verkoopbaarheid van je woning en de keuzes die je kunt maken als eigenaar. Goed advies en heldere afspraken zijn onmisbaar.

Heb je vragen over erfpacht of overweeg je een woning met erfpacht te kopen of verkopen? Neem dan gerust contact op met Schelhaas. Wij denken met je mee, met kennis van zaken en gevoel voor jouw situatie.