Wonen en werken in het buitengebied

« terug naar alle berichten


Kerst & Oud en Nieuwsbrief 2017

woensdag 20 december 2017

Kerst & Oud en Nieuwsbrief 2017Geachte relaties,

Nooit gedacht dat deze, voor deze nieuwsbrief authentieke, enigszins “formele” opening in de loop van dit jaar een zo politiek correcte lading zou kunnen krijgen dat zelfs de N.S. hier in 2017 een speciaal item van zou maken: “geachte reizigers” i.p.v. “dames en heren”.

Over relaties gesproken, het feit dat het aantal echt actief boerende boeren ook onder onze relaties volgens het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK) binnen zo’n tien tot vijftien jaar opnieuw met ruim een kwart zal afnemen, doet ons nog meer beseffen dat we zuinig op onze relatie met u moeten zijn.
Ik weet vanuit mijn vorige werkkring de Coöperatieve wereld in de Veenkoloniën (Algemeen Belang te Musselkanaal) nog te herinneren dat onze directeur, de heer Gesinus Meinders, op een jaarlijkse ledenvergadering omstreeks 1980 al voorspelde tegen toehorende boeren: “Kijk eens links van u en kijk eens rechts, besef dan voor uzelf dat binnen 15 jaar gemiddeld één van u drieën geen boer meer zal zijn.”
Achteraf denk ik dat het daar zelfs nog sneller is gegaan. Toch was dit niet het einde van de veenkoloniale landbouw, maar veel eerder het begin van een nieuw elan. De huidige boeren daar werken momenteel op een veel grotere schaal, dankzij het grote aantal stoppers. Maar door deze nieuwe kansen vooral ook sterk vernieuwend, zeer ondernemend, gezond en zelfbewust bezig aan en hun toekomst, zowel in de akkerbouw als in de veehouderij.

Het schrikbeeld van de NAJK, dat slechts 4% van de Nederlandse boeren jonger is dan 35 jaar, betekent dat slechts 2.000 van de 56.000 boerderijen in Nederland worden geleid door een jonge boer. Het feit dat op 25.000 boerderijen het bedrijfshoofd ouder is dan 55 jaar en 40% van hen geen opvolger heeft, betekent dat er op de agrarische grond- en bedrijvenmarkt nogal wat “reuring” zal blijven bestaan, maar dit is dus niet nieuw.
Dit is beslist niet het einde van de landbouw in Nederland. Nee, veeleer het begin van nieuwe kansen en uitdagingen voor een nieuwe generatie boeren welke de mogelijkheden van de nieuwe tijd op waarde weten in te schatten en tot waarde weten te brengen.
Meedenken met hen, is ook voor ons het leukste van ons werk. Dit ontstaat vaak wanneer wij in opdracht van een verkopende partij de markt af mogen tasten bij deze nieuwe generatie toekomstgerichte ondernemers, want hartstocht trekt vaak briljante ideeën en oplossingen aan. Samen vinden we een weg en anders maken we er wel één: degelijk, duurzaam en doordacht.

Want aan de andere kant van de markt, daar is goed stoppen ook doordacht ondernemen!

De laatste jaren worden wij namelijk steeds vaker geconfronteerd met actieve agrarische ondernemers, tussen de 50 en de 60 jaar, die er dan al serieus over na denken te gaan stoppen met hun bedrijf. Ze zijn en voelen zich dan echt nog niet oud en versleten, maar weten nu wel al zeker dat zij geen bedrijfsopvolger hebben.
Ze worstelen met de vraag: kan ik zo nog 10 tot 15 jaar door met mijn huidige bedrijfsvoering of moet ik om dat mogelijk te maken toch nog weer een keer fors gaan investeren in stallen, grond of rechten. En wil ik dat eigenlijk nog wel. Wil ik me daarvoor nu nog wel weer opnieuw zulke langdurige financiële verplichtingen op de hals halen zodat ik nog zeker 10 jaar door zal moeten boeren, alleen al om de daaruit voortkomende financiële verplichtingen weer op te kunnen hoesten.

Als de lust om te boeren geleidelijk aan een last begint te worden door steeds weer nieuwe, onvoorspelbare regels en voorschriften, opgelegd vanuit Den Haag of Brussel en je zo voor jezelf het gevoel krijgt de grip op het plezier in je eigen bedrijfsvoering te verliezen en niet meer het optimale uit je bedrijf te kunnen halen, dan is het verstandig om ook de optie om nu te gaan stoppen te overwegen. Ook hier is het voor ons steeds weer een teken van vertrouwen als wij daarover ook met u mee mogen denken. Met onze passie, kennis en ervaring komen wij van Schelhaas Makelaardij graag vrijblijvend bij u langs om samen met u te bekijken of het inslaan van zo’n welbewuste afslag in deze fase van uw leven ook voor u een mogelijkheid kan zijn of worden naar een nieuwe uitdaging: rendabel stoppen op het juiste moment.

Het lijkt er op dat ten gevolge van de nieuwe fosfaatwetgeving in de melkveehouderij dit opnieuw zo’n kantelmoment gaat worden, zoals het dat in 1983, door de invoering van het melkquotum ook is geweest.

Eind vorig jaar hadden wij vanwege de onzekerheid omtrent het vermeende fosfaat reductieplan nog niet echt een beeld welke kant het op zou gaan. Het was moeilijk de gevolgen hiervan voor de agrarische onroerend goed markt voor 2017 te voorspellen. Maar ondanks deze verwachte onzekerheden zijn er in 2017 meer veehouderij bedrijven verkocht dan het jaar daarvoor.
De mogelijkheid om hierbij al voor 2018 fosfaatreferentie te verwerven was hierbij vaak de motivatie voor de koper en de onzekerheid over de te verwachten waarde van het fosfaat in 2018 tegenover de zekerheid van nu verkopen was dat voor de verkoper.

Op de “losse” grondmarkt lijkt momenteel van enige terughoudendheid geen sprake. Vanuit de akkerbouwhoek houdt de vraag naar extra grond aan, dus wanneer het grondaanbod qua locatie en kwaliteit een beetje bij de akkerbouwer past dan is hij bereid hiervoor behoorlijk diep in de buidel te tasten. Ligt het grondaanbod echter in een veenweidegebied tussen uitsluitend veehouders, die de bank maar moeilijk kunnen overtuigen dat extra grondaankoop wellicht verstandig kan zijn gezien de te verwachten directe of indirecte koppeling van aantal koeien per ha., dan is het moeilijker een gerede koper te vinden en zal de verkoper zijn prijsverwachting bij moeten stellen. Kortom het prijsverschil per ha. van losse grond in Noordoost Nederland loopt inmiddels weer uiteen van € 38.000,- tot soms wel meer dan € 70.000,- per ha. Dus ook voor de verkoper van “los land” is het verstandig gebruik te maken van onze toegevoegde kennis en ervaring met de meest actuele grondwaarden ter plekke en de wijze waarop wij deze percelen zo goed mogelijk in de markt kunnen zetten. Dit kan soms in breder perspectief met plaatselijke grondruil kansen of zoals de laatste tijd in regio’s met echte grondhonger d.m.v. een goed georganiseerde open en heldere inschrijf procedure.

Agrarisch

Door bovenstaande ontwikkelingen was er dit jaar voor onze agrarische bemiddelingsactiviteiten weer van alles te doen. Het is ieder jaar weer fantastisch om nieuwe kansen en mogelijkheden die zich in de markt voor doen samen met u tot waarde te brengen. Ondernemen is zien wat iedereen ziet en daarmee doen wat niemand anders doet.

Twee jaar geleden hadden wij nog amper van zonneakkers gehoord en nu kan de ontwikkeling daarvan op meerdere plaatsen in ons werkgebied voor grondverkopers een nieuwe uitdaging zijn.
Uiteraard heeft dit ook zo zijn gevolgen voor de blijvers, er wordt landbouwgrond onttrokken aan de agrarische markt en samen met het feit dat er door de overheid ook weer meer grond voor natuurontwikkeling of als compensatiegrond wordt aangekocht moet het veelal schaarse grondaanbod onder meer marktpartijen worden verdeeld. De geschiedenis herhaalt zich inderdaad. Maar het gaat steeds meer kosten.

Naast de handel in agrarisch onroerend goed, wordt de handel in productierechten weer een essentieel onderdeel van onze bedrijfsactiviteiten. Samen met een vijftal gerenommeerde agrarische makelaars uit zuid, oost en west Nederland hebben wij voor de bemiddeling in fosfaatrechten het platvorm “De Fosfaatstroom” opgezet. Onze verwachting is dat in tegenstelling tot de eerste fase van de melkquotum handel waarbij veel quotum naar de veeteelt intensieve regio’s is weggevloeid, dit voor de fosfaatstroom wel eens een tegengestelde richting op kan gaan. Bij ons in noordoost Nederland liggen meer kansen en is er de ruimte om een degelijke en duurzame melkveehouderij op een verantwoorde wijze tot verdere ontwikkeling te brengen. Het is niet voor niets dat hier het sterkst in de zuivel verwerkende industrie wordt geïnvesteerd.

Wellicht is dat hier ook voor de intensieve veehouderij van toepassing. Vanuit deze sector zijn de verwachtingen wel eens minder geweest. In de pluimveehouderij wordt vooral in ons werkgebied de bedrijfsgrootte behoorlijk opgeschaald. De resultaten waren hier zowel in de vleeskuikens maar vooral ook in de legsector zonder meer goed, tenminste wanneer men het geluk had niet te veel met de gevolgen van de Fipronil affaire te worden geconfronteerd.
De pluimveehouderij maakt momenteel, bijna structureel, ook anders weer spannende tijden door. Hoe ontwikkelt zich hier weer de bijna jaarlijkse vogelgriep dreiging en wat voor effect heeft de daaruit voortkomende ophokplicht voor Nederland op de internationale afzetmarkt van biologische eieren.

In de varkenshouderij lijkt het diepste dal te zijn genomen. Wel is hier een behoorlijke sanering van vooral de kleinere bedrijven aan vooraf gegaan, een sanering die eigenlijk nog steeds bezig is, al of niet aangestuurd vanuit de financiële sector. Wij zien hier dan ook dat wij al of niet gedwongen verkopen moeten trachten te realiseren die in veel gevallen zelfs tot volledige wegsanering gaan leiden. Ook hier blijkt weer de invloed van de financier en het toenemende korte termijn denken vanuit die branche. Als er problemen komen moet er direct worden getaxeerd en wordt meteen het rente percentage, ondanks de vooraf gemaakte afspraken verhoogd. Vaak is dit juist het laatste zetje in de beslissing van de ondernemer om er dan maar helemaal mee op te houden.
Toch wenkt er nu voor de betere bedrijven weer een redelijk perspectief, de consument wil immers blijven eten, maar wie had als ondernemer zelf voldoende spek op de ribben om de nu hopelijk afgelopen moeilijke periode te doorstaan.

Landelijk wonen

De markt is bij ons voor landelijk wonen in 2017 inmiddels ook weer behoorlijk aangetrokken.
Omdat ons aanbod vaak in het hogere segment zit, moet de potentiële koper vaak eerst zelf zijn huis verkopen. Omdat dit in het afgelopen jaar steeds vlotter leek te lukken konden wij ook vaak en vlot tot verkoop komen voor prijzen die we begin dit jaar nog niet als reëel zouden hebben ingeschat.

Kopers die echt willen kopen zijn in toenemende mate bereid een redelijke prijs te bieden mits de vraagprijs past bij de kwaliteit van het aanbod. Dit is meer en meer ook in het hogere segment op een mooie locatie van toepassing. Juist ook hier trekken de verkoopresultaten en de prijzen aan.
Want hoewel banken hun financieringseisen volgend jaar nog weer verder aanscherpen, lenen tot maximaal 100 % van de getaxeerde waarde, kunnen kopers zich juist nu nog voor een lage rente en een redelijke aankoopprijs duidelijk verbeteren op de woningmarkt. Het lijkt er dan ook op dat steeds meer potentiële kopers zich realiseren dat wanneer ze echt concrete zaken zouden willen doen, ze er nu dan ook bij moeten zijn. Want waar kunnen ze nou beter terecht voor rust en ruimte op steeds weer een unieke locatie op ons mooie platteland dan bij Schelhaas landelijk wonen.

Kortom, voor wie de markt wil zien en daarin zelf actief en proactief wil zijn, is er genoeg te doen. Dit geeft ons voldoende vertrouwen dat wij er ook volgend jaar weer hard aan moeten en willen trekken om er samen met u een vergelijkbaar en op sommige gebieden zelfs weer een beter jaar van te kunnen maken.

Ter oriëntatie en inspiratie komen wij graag vrijblijvend bij u langs om voor u als verkoper of koper de balans te vinden tussen dat wat u zou willen en dat wat u zou kunnen realiseren.

Een ieder die we dit jaar van dienst mochten zijn, willen we hierbij graag bedanken voor het door hen in ons gestelde vertrouwen.

Samen wensen wij u dan ook allen een goed, gezond, gelukkig en succesvol 2018 toe:

Agrarisch:
Jan Tjeerdsma
René Eijsink
Harrie Wenneker
Erik Brink
Marijke Hegen
Inge Woltinge-Westerhof
Jan Krol

Landelijk wonen, buiten gewoon goed:
Yvonne Kamies
Ina Zwiggelaar-Pater
Marianda Oenema-Van der Bijl

« terug naar alle berichten