Wonen en werken in het buitengebied

« terug naar alle berichten


Kerst & Oud en Nieuwsbrief 2016

donderdag 08 december 2016

Kerst & Oud en Nieuwsbrief 2016Geachte relaties,

Men zegt wel eens: “Wie naar het verleden kijkt staat met de rug naar de toekomst”.
Toch ontkom je omstreeks deze tijd, zo tegen het eind van het jaar, niet aan een kleine terugblik om van daaruit vol goede moed weer verder te kunnen gaan, ‘t is net als met fietsen, blijf in beweging anders val je om.

Maar vooral in de melkveehouderij valt dat nog niet mee. Daar dreigt de bewegingsvrijheid als zelfstandig ondernemer, op eigen bedrijf, opnieuw behoorlijk aan banden te worden gelegd. Kortom je wilt wel bewegen maar hebt geen idee wat nu de meest wenselijke richting zou moeten zijn. Vooral omdat er van buitenaf over jouw bedrijfsvoering wordt beslist. Door externe belanghebbenden, op basis van veronderstellingen, welke geredeneerd vanuit gezond boeren verstand, geen enkele binding meer hebben met de hedendaagse boerenpraktijk.

Omdat het toekomstige fosfaatreductieplan op het moment, als ik aan het schrijven ben, nog alle kanten op kan gaan, is het moeilijk de gevolgen hiervan voor de agrarische onroerend goed markt voor 2017 te voorspellen. Wel is nu al duidelijk dat vanaf afgelopen zomer de handel in complete en goed ontwikkelde melkveebedrijven extreem stroef is verlopen. Voor de verkoper is het moeilijk te bepalen of dit het juiste moment van verkopen is en voor de koper geldt dat ook.
Indien niet direct gedwongen door gezondheid, privé omstandigheden of financiële druk van buitenaf, kunnen er voor de verkoper ook andere overwegingen zijn om juist nu toch maar de verkoopbeslissing te nemen.

Als we de laatste berichtgevingen namelijk mogen geloven zit zo’n 40% van de huidige melkveehouders zonder bedrijfsopvolger, terwijl de gemiddelde leeftijd van deze veehouders nu zo rond de 55 is. Dit betekent dat er voor de verkoop, nogal wat zit aan te komen en is het wellicht verstandig nu toch maar door te pakken. Gelukkig voor de potentiële koper trekt het melkgeld weer wat aan en lijkt men ook vanuit de geldverstrekkende hoek weer wat meer lef te krijgen, om op een meer opbouwende wijze met de koper mee te denken.

Op de “losse” grondmarkt heeft deze onzekerheid minder storend gewerkt.
Vanuit de akkerbouwhoek houdt de vraag naar extra grond aan, dus wanneer het grondaanbod qua locatie en kwaliteit een beetje bij de akkerbouwer past, dan is hij bereid hiervoor behoorlijk diep in de buidel te tasten. Ligt het grond aanbod echter in een veenweidegebied tussen uitsluitend veehouders? De bank kan moeilijk overtuigen dat extra grondaankoop wellicht verstandig kan zijn. Gezien de te verwachten directe of indirecte koppeling van aantal koeien per ha., is het moeilijk om een gerede koper te vinden en zal de verkoper zijn prijsverwachting bij moeten stellen.

Kortom het prijsverschil per ha. van losse grond in Noordoost Nederland loopt inmiddels weer uiteen van € 35.000,- tot meer dan € 60.000,- per ha. Voor de verkoper is het dus belangrijk ook bij verkoop van “los land” gebruik te maken van de toegevoegde waarde onze regionale kennis en visie wellicht in breder perspectief met plaatselijke grondruil kansen.
De economische vooruitzichten voor de agrarische sector en de voorspellingen daarvan zijn minstens net zo wisselvallig en onvoorspelbaar als de vermeende “klimaatontwikkeling”.
Hoe gaat het straks verder met de fosfaatrechten en de vergroeningsverplichtingen?
En hoe ontwikkelt zich de vergunningen problematiek zowel op gemeentelijk, provinciaal, landelijk als Europees niveau. Zijn de spelregels overal wel gelijk of worden deze opnieuw nog tijdens de wedstrijd veranderd en per land naar eigen “eer en gebruik” al of niet toegepast.
Voor ons, als Schelhaas Makelaardij, is het al net zo moeilijk als voor u om vooruit te kijken, maar op basis van het afgelopen jaar zijn er wel bepaalde trends waar te nemen.
In de biologische melkveehouderij zowel bij koeien en melkgeiten was 2016 bovengemiddeld goed.

Agrarisch

Wat betreft onze eigen agrarische activiteiten mogen en willen we helemaal niet ontevreden zijn. Vanaf juli 2016 konden wij echter wel merken dat het in de agrarische markt, vooral bij de melkveehouderij, op het gebied van de kredietverstrekking, wat stroever ging worden dan dat wij gewend waren.

Onze kopers, die vanuit eigen ondernemerschap en een goed gemotiveerd zelfvertrouwen de aankoopbeslissing uiteindelijk hebben genomen, worden bij hun bank vaak geconfronteerd met soms ellenlange beoordelingsprocedures. Dit leidt bij hen dan soms tot positieve gesprekken met de bank en boekhouder over een gestimuleerde optimistische toekomstvisie. De koper wordt daarna in een latere fase op basis van een kille analyse beoordeeld door iemand met een veel te grote afstand tot de ondernemer en zijn bedrijf. Met als gevolg dat de koper alsnog geconfronteerd wordt met een onverwachte financieringsafwijzing of extra beklemmende financieringsvoorwaarden.

Het prijsverschil tussen courant en minder courant wordt momenteel weer groter. Waarbij de vraag van, waar ligt de grond en zijn er daar positief gestemde kopers in de buurt, zeker zo belangrijk voor de prijsvorming kan zijn als het oordeel over de kwaliteit van de aangeboden grond. Dit geldt met name voor de akkerbouwers die op basis van dit soort vragen bepalen hoever ze willen reizen naar hun nieuw te verwerven veldkavels en hoeveel goedkoper moet de grond daar dan zijn om deze reistijd in te calculeren?

Naast de handel in agrarisch onroerend goed, wordt de handel in productierechten steeds ongewisser. Hoe gaat het straks bijvoorbeeld verder met de fosfaatrechten?
Een actuele vraag die ons regelmatig wordt voorgelegd. De melkveehouderij snakt naar duidelijkheid, een duidelijkheid die ook wij niet kunnen geven. Sterker nog, het gebrek daaraan heeft nu al tot gevolg dat sommige bedrijfsaankopen achteraf toch niet door kunnen gaan.
Of worden uitgesteld omdat de verkoper in de toekomst verwacht dat zijn koper naast de steeds duurder wordende grond, ook nog bereid en in staat is vele tonnen extra voor zijn fosfaatrechten te betalen. En zelfs al is die koper daar toe bereid, dan nog moet hij, voordat alles door kan gaan, langs het loket van de beoogde financier die zo zijn eigen visie aan het ontwikkelen is of aan deze nog steeds niet over te dragen fosfaatrechten nu al een waarde moet worden toegekend en zo ja: hoeveel dan?

In de intensieve veehouderij wordt het steeds meer een wedstrijd van hollen of stilstaan.
In de pluimveehouderij wordt vooral in ons werkgebied de bedrijfsgrootte behoorlijk opgeschaald, de resultaten waren hier zowel in de vleeskuikens maar vooral ook in de legsector zonder meer goed.

In de varkenshouderij lijkt het diepste dal te zijn genomen. Wel is hier een behoorlijke sanering van vooral de kleinere bedrijven aan vooraf gegaan, een sanering die eigenlijk nog steeds bezig is, al of niet aangestuurd vanuit de financiële sector. Wij zien hier dan ook dat wij al of niet gedwongen verkopen moeten trachten te realiseren die in veel gevallen zelfs tot volledige wegsanering gaan leiden. Ook hier blijkt weer de invloed van de financier en het toenemende korte termijn denken vanuit deze branche. Als er problemen komen moet er direct worden getaxeerd en wordt meteen het rente percentage, ondanks de vooraf gemaakte afspraken verhoogd. Vaak is dit juist het laatste zetje in de beslissing van de ondernemer om er dan maar helemaal mee op te houden. Toch wenkt er nu voor de betere bedrijven weer een redelijk perspectief, de consument wil immers blijven eten, maar wie had als ondernemer zelf voldoende spek op de ribben om de nu hopelijk afgelopen moeilijke periode te doorstaan.

De pluimveehouderij maakt momenteel ook spannende tijden mee. Dit komt niet alleen door de vogelgriep, maar ook door wat voor effect het voor Nederland op de internationale afzetmarkt zal hebben. Groter worden is voor menig pluimveehouder de wens en dat zou hier in Noordoost Nederland toch eigenlijk ook goed mogelijk moeten zijn.
Al met al ook hier een redelijk perspectief voor de intensieve veehouderij, dit geeft natuurlijk kansen voor degene die zich nu als koper op de markt kan en durft te begeven. Voor een vrijblijvend gesprek daartoe komen wij graag bij u langs.

Landelijk wonen

De markt is bij ons voor landelijk wonen in 2016 inmiddels ook weer behoorlijk aangetrokken, maar blijft nog steeds wat meer afwachtend, dan in het westen van het land of in het stedelijke gebied van Noordoost Nederland. Welke nog steeds als gevolg van het ingevoerde kabinetsbeleid t.o.v. hypotheken, de aftrekbaarheid daarvan en de bijbehorende aanvullende verplichtingen tot aflossing. Ook de mogelijkheid tot kredietverstrekking door de banken zal m.i.v. 2017 afnemen tot 101% van de koopsom.

Doordat deze tendens steeds meer als voldongen feit wordt geaccepteerd, zijn de kopers die echt willen kopen in toenemende mate bereid een redelijke prijs te bieden mits de vraagprijs past bij de kwaliteit van het aanbod. Dit is meer in het hogere segment op een mooie locatie van toepassing. Ook hier trekken de verkoopresultaten en de prijzen aan.
Want hoewel banken hun financieringseisen volgend jaar nog weer verder aanscherpen, kunnen kopers zich juist nu nog voor een lage rente en een redelijke aankoopprijs duidelijk verbeteren op de woningmarkt. Het lijkt er dan ook op dat steeds meer potentiële kopers zich realiseren dat wanneer ze echt concrete zaken zouden willen doen, ze er nu dan ook bij moeten zijn.
Want waar kunnen ze nou beter terecht voor rust en ruimte op steeds weer een unieke locatie op ons mooie platteland dan bij Schelhaas landelijk wonen.

Kortom, voor wie de markt wil zien en daarin zelf actief en proactief wil zijn, is er genoeg te doen. Het geeft ons voldoende vertrouwen dat wij er ook volgend jaar weer hard aan moeten en willen trekken om er samen met u een vergelijkbaar en op sommige gebieden zelfs weer een beter jaar van te kunnen maken.

Ter oriëntatie en inspiratie komen wij graag vrijblijvend bij u langs om voor u als verkoper of koper de balans te vinden tussen dat wat u zou willen en wat u zou kunnen realiseren.

Een ieder welke we dit jaar van dienst mochten zijn, willen we hierbij graag bedanken voor het door hen in ons gestelde vertrouwen.

Samen wensen wij u dan ook allen een gezond, gelukkig en succesvol 2017 toe:

Jan Tjeerdsma
Jan Krol
René Eijsink
Yvonne Kamies
Harrie Wenneker
Ina Zwiggelaar-Pater
Marijke Hegen
Erik Brink
Inge Woltinge-Westerhof


« terug naar alle berichten