Wonen en werken in het buitengebied

« terug naar alle berichten


Fosfaatrechten

donderdag 15 oktober 2015

FosfaatrechtenIn bijgaande blog wordt door de heer Gloudemans van Hekkelman advocaten kort en duidelijk de huidige problematiek in de melkveehouderij uiteengezet betreffende de melkveewet en fosfaatrechten.

In onze makelaarspraktijk krijgen wij elke dag te maken met vragen rondom deze Melkveewet en de nieuwe fosfaatrechten.

Vragen die aan ons worden gesteld zijn o.a.:
-Weten jullie al iets meer hoe het systeem van fosfaatrechten er uit gaat zien?
-Hebben jullie al fosfaatrechten in de verkoop en wordt er gehandeld in deze rechten?
-Wij hebben gehoord dat er al transacties met fosfaatrechten zijn, klopt dit?
-Klopt het dat er al € 2.500,- tot € 5.000,- per recht wordt betaald voor deze rechten?
-Hoe worden de rechten fiscaal behandeld.

De problematiek is erg groot en de op handen zijnde beperkingen in de groei van de melkveehouderij geeft bij de meeste boeren erg veel onzekerheid. Wij vinden dat hierover op korte termijn duidelijkheid moet komen.

Via de kenniswerkgroep agrarische makelaardij van de NVM hebben wij de meest voorkomende knelgevallen verzameld en in beeld gebracht. De verschillende knelgevallen zijn omschreven en onder de aandacht gebracht bij de politici in Den Haag. Op deze manier proberen wij een bijdrage te leveren aan een goede knelgevallen regeling. Wij verwachten dat de 2de kamer kritisch zal zijn bij een nieuw in te voeren systeem van fosfaatrechten en zal letten op de knelgevallen. Ook hebben wij via de NVM aangedrongen op een goede regeling die ook snel ingevoerd kan worden.

Hoe het systeem van rechten er uit gaat zien is voor iedereen nog zeer onduidelijk.
Er wordt binnenskamers door de beleidsmakers en vertegenwoordigers van verschillende belangengroeperingen waarschijnlijk veel overleg gepleegd. De buitenwereld krijgt hier tot nu toe maar weinig tot niets van mee.

Om nu al rechten te gaan verhandelen is erg prematuur en kan niet op een goede manier plaats vinden, namelijk tegen een marktwaarde welke als definitie kent:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed (rechten) zou worden overgedragen op de peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De marktwaarde wordt verondersteld gelijk te zijn aan de Waarde Economisch Verkeer (WEV).

Er zijn tal van onduidelijkheden over een systeem van fosfaatrechten die er mogelijk komt.
Worden de rechten los verhandelbaar of worden ze gekoppeld aan de grond?
Mag iedere melkveehouder rechten kopen of mag je alleen rechten kopen als je voldoende ruimte hebt om grondgebonden te kunnen produceren?
Mag je alleen rechten kopen als je ook gaat beweiden?
Komt er een algemene korting en een korting bij de overdracht van de rechten?
Wie krijgt de rechten in eerste aanleg op naam? Moet je de rechten eerst zelf nog een jaar benutten om ze vervolgens te kunnen verkopen?
Worden de rechten vrij verhandelbaar of worden ze gecompartimenteerd in regio’s?
Komt er een regeling waarbij tussen de verschillende sectoren uitwisseling mogelijk wordt?

Zo een aantal scenario’s die in het politieke speelveld allemaal tot de mogelijkheden behoren, en waar nog geen antwoord op is gegeven. De verschillende keuzes zullen een zeer sterk effect hebben op de uiteindelijke vraag en aanbod naar rechten.
Duidelijk is dat de politiek graag wil dat er niet teveel waarde in de rechten komt om te voorkomen dat daarmee veel geld uit de landbouw vloeit en de blijvende boeren te maken krijgen met hogere kostprijs.

Het is echter wel belangrijk dat de rechten verhandelbaar worden zodat de blijvende boeren kunnen blijven ondernemen en ontwikkelen. Een stand stil in de prachtige veehouderij sector is zeker niet gewenst en zal waarschijnlijk ook niet gebeuren. In het verleden zijn er altijd transacties geweest van melkquotum tussen stoppende melkveehouders en melkveehouders die willen groeien. Wij verwachten dat dit proces van schaalvergroting in de toekomst door zal zetten met als gevolg dat er rechten beschikbaar komen voor de groeiers.

Door nu al rechten te kopen wordt geanticipeerd op een mogelijke waarde ontwikkeling van deze rechten in de toekomst en hoopt men zekerheid te verkrijgen door nu al te kunnen beschikken over voldoende toekomstige rechten. Gezien de nog te maken politieke keuzes is zowel de prijs, als de beschikbaarheid, als de overdraagbaarheid van de rechten zeer onzeker.
Een dergelijke transactie geeft naar ons idee een schijnzekerheid.

Naast de fosfaatrechten zal de grondgebondenheid een zeer belangrijke rol blijven spelen, hetgeen ook al in de Melkveewet is vastgelegd. Grond blijft dus bovenal een zeer belangrijk en onmisbaar productiemiddel.

Al met al is er veel dynamiek in de sector. Wij kunnen u op de hoogte houden van alle mogelijke ontwikkelingen op het gebied van fosfaatrechten en de Melkveewet. Neem vrijblijvend contact met ons op voor advies en overleg.

Daarnaast heeft Schelhaas met een team van 5 agrarische makelaars veel contacten met landbouwers en hebben we een sterk landelijk netwerk met collega makelaars en adviseurs in de landbouw waarmee wij u van dienst kunnen zijn op het moment dat u plannen heeft voor aan en verkoop van agrarisch vastgoed en de daarbij behorende rechten, hoe die er ook uit gaan zien.

Schelaas Makelaardij
Jan Tjeerdsma
0528-264007
j.tjeerdsma@schelhaas.com


« terug naar alle berichten